DERECHO INMOBILIARIO

Comprar una propiedad en España es un proceso sencillo si se da un paso a la vez y se contrata a los expertos adecuados.

Paso 1: Examinar a fondo

Si está de vacaciones en España y de repente encuentra la casa perfecta, es posible que quiera darse prisa y hacer una oferta antes de volver a casa. Es absolutamente fundamental contactar con un despacho ode abogados y firmar ante notario un poder les habilite a revisar cualquier documentación antes de hacer el pago de reserva.

En Javaloyes & Suárez estamos preparadas para darle inmediatamente la ayuda que Usted necesita a la hora de comprar rápidamente una propiedad y que su sueño no se convierta en una pesadilla.

Paso 2: Buscar un abogado competente

Una vez que haya encontrado la casa adecuada, debe asegurarse de contar con la ayuda de un buen experto para investigar la parte legal. La elección de su abogado es un paso importante en el proceso de compra de una propiedad en España y es importante que salvaguarde sus intereses.

Su abogado debe:

1. Ser capaz de comunicarse fácilmente con usted – asegúrese de que habla bien su idioma nativo o un idioma que usted mismo domine a un nivel realmente bueno.
2. Si se encuentra en el extranjero durante el proceso de compra, ¿cómo se comunicará?
3. Tener buena reputación.
4. Llevar mucho tiempo establecido – querrá asegurarse de que su abogado tiene una sólida experiencia y no está vinculado a ninguna de las partes del proceso.
5. Debe saber que su abogado trabaja para usted y sólo para usted.

Paso 3: Diligencia debida de la vivienda

Nosotras nos aseguraremos que se llevan a cabo todas las comprobaciones correctas de la vivienda, como comprobar

1. La situación legal de la vivienda
2. Que está libre de deudas
3. Que está pagada la luz, el agua y la comunidad de propietarios
4. Que las ampliaciones y reformas cuentan con todos los permisos y licencias de obra correctos

Su abogado debe hacer estas comprobaciones por usted y usted debe pedir confirmación de que se han hecho.

Paso 4: Firmar el contrato privado

La siguiente fase de nuestros pasos para comprar una vivienda en España es cuando su abogado certifica que la residencia cumple todos los criterios y usted puede firmar el contrato privado. El contrato privado no se inscribe en ningún registro oficial, pero es legalmente vinculante y debe ser revisado por su abogado antes de firmarlo.

Cuando firme el contrato, deberá pagar un anticipo. Si como comprador rompe el contrato, perderá la señal. Si el vendedor se retira de la transacción, usted como comprador tiene derecho al doble de la señal como compensación según la ley si no se estipula otra cosa en el contrato.

Paso 5: Adquirir el NIE y un poder notarial

Durante el proceso de compra de una vivienda en España, deberá obtener un número NIE si aún no lo tiene. Este Número de Identificación de Extranjeros significa que está registrado ante las autoridades fiscales españolas. Tiene que solicitarlo personalmente en la Oficina de Extranjeros de la Policía Nacional.

Si no puede estar en España cuando deba solicitar su NIE, también puede solicitarlo utilizando un poder notarial. Puede designar a una persona de confianza para que le represente en determinadas transacciones y, a continuación, debe redactar un poder notarial. Esto significa que el proceso de compra puede continuar aunque usted no esté presente.

Paso 6: Firmar el título de propiedad

La escritura pública también debe firmarse ante notario. En este paso también realiza el pago final y recibe las llaves de la vivienda.

Cuando firme la escritura, no recibirá de inmediato la escritura original sin una copia oficial llamada Copia Simple. Si tiene un préstamo hipotecario, a veces el banco retiene la escritura original hasta que el préstamo esté totalmente pagado.

Paso 7: Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad

Una vez que haya firmado la escritura, la compra debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y debe notificar el cambio de titularidad a las compañías de electricidad y agua.

Paso 8: Pagar las facturas del proceso de compra

Ahora debe complementar los pagos con su representante legal.  Debe pedirle una lista detallada de los gastos en lugar de aceptar sólo un total general. También debe obtener toda la documentación y las facturas originales de los gastos de notaría, registro de la propiedad y los impuestos que haya pagado. Es importante guardar todos estos documentos, facturas, documentación y garantías en un lugar seguro. Nunca se sabe cuándo puede necesitarlos, y son gastos deducibles el día que vaya a vender la vivienda.

Paso 9: Pagar los impuestos en curso

Es importante que se encargue de pagar los impuestos de su propiedad en España. Lo que debe pagar anualmente depende en cierta medida de si es residente o no en España. Tanto los residentes como los no residentes deben pagar el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles – IBI. Los residentes también pagan el impuesto sobre la renta y lo declaran en España, pero es importante recordar que incluso los propietarios no residentes deben presentar una declaración de la renta anual. Es para el pago de un impuesto sobre la renta impuesto en España que se calcula en función del valor de la vivienda.

Paso 10: ¡Felicidades!

Ahora ha llegado al décimo y último paso en el proceso de compra de una vivienda en España. Ya ha adquirido una vivienda en España paso a paso y debería sentirse seguro de que la compra ha salido bien. Siguiendo los consejos de buenos expertos, paso a paso, puede esperar muchos años como propietario de una vivienda en la soleada España.

Esta información y la aplicación de este proceso puede variar de una región a otra.

Los ejemplos que se ofrecen a continuación se refieren principalmente a casos NO COMPLICADOS.

Ejemplo) Usted vive y está empadronado en un país de Europa y es propietario o copropietario de un inmueble en España que desea vender:

Toda persona que compre o venda un inmueble en España debe solicitar un número de NIE. En otras palabras, incluso en el caso de una finca, todas las personas implicadas deben solicitar un número NIE.
Cuando esté pensando en vender una propiedad, independientemente de si se trata de una casa, apartamento, etc., entonces debería empezar por investigar a QUIÉN quiere tener como agente en España.
No puede encargarse usted mismo de todos los trámites sin un bufete de abogados en España. Contacte con nosotros.

Documentación

Los siguientes documentos son necesarios para una venta.

1) Poder de representación

Comience inmediatamente a presentar todos los datos para la preparación de un poder notarial a Javaloyes y Suárez como su despacho de abogados.

Nombre completo y dirección de la persona
El número de DNI de la persona, si se trata de un ciudadano no español que reside en España, se requiere su número de pasaporte, nacionalidad y número de residencia española, si es casado / soltero / divorciado.
Si es una persona de nacionalidad española, se requiere su número de D.N.I, si está casado / soltero o divorciado.
Todos sus datos constan en su D.N.I., por lo que no es necesario mencionar más aquí. ver más abajo en el punto 2.

(Si se trata de un poder complicado, su representante español deberá redactar el poder de forma que se corresponda con sus necesidades).

Toda la información sobre la propiedad a vender está en Escrituran / título legal.
El poder incluirá el derecho de su abogado a presentar una declaración de impuestos, pagar impuestos, etc. Sin un certificado de que se han pagado los impuestos, usted no puede vender, y el comprador no puede obtener su Escritura / Título de propiedad.
Si tiene un número N.I.E. o N.I.F., debe constar en el poder.

A la hora de vender tenga en cuenta que cuanta más documentación original relacionada con la propiedad que Usted desea vender sea facilitada a sus representantes legales en España en menor espacio de tiempo se realizará la venta.

La obligación de Usted como vendedor se formaliza con un acuerdo de pre-compra, que le obliga a que todos los documentos están en su lugar para que el comprador pueda recibir su Escritura, otra regla común es que su representante legal retenga el precio de venta hasta que todos los documentos están listos.

Tenga en cuenta que del precio de venta la Agencia Tributaria española practica una retención l del precio de venta. Esto es para asegurar que se pagan los impuestos. Nosotra nos aseguraremos que la cantidad retenida sea la correcta según el precio de su vivienda.

Obtenga una licencia y pague sus impuestos

Los propietarios que alquilan su vivienda deben registrarla en el ayuntamiento. Esto se aplica a todos los tipos de alquiler de vivienda: apartamento, chalet o habitación en vivienda.

¿Qué se considera alojamiento turístico?

Todas las viviendas en las que el propietario ofrece pernoctar a cambio de una tarifa y que se anuncian a través de anuncios en internet o en agencias turísticas y empresas de alquiler.

¿Hay excepciones?

Si alquila por más de 2 meses a la misma persona, no necesita inscribirse en el registro turístico. Esto está regulado en la ley ordinaria de arrendamientos.

¿Es necesario que el alojamiento esté especialmente equipado?

Sí. En primer lugar, es necesario tener una licencia de vivienda (licencia de ocupación incluida en la ley) que se obtiene al comprar la vivienda. Los dormitorios deben tener ventilación y persianas/cortinas. Debe haber ventiladores o aire acondicionado, así como la posibilidad de calefacción en invierno. También debe haber menaje de cocina, botiquín de primeros auxilios, información sobre la zona, mapa y un libro especial de reclamaciones (se puede comprar en librerías o a través de nosotros). La casa debe estar limpia y la ropa de cama debe estar disponible en al menos 2 juegos. También debe estar disponible el número de teléfono de una persona de contacto en caso de que surjan problemas e información sobre las normas que se aplican en la zona.

¿Cuándo puede empezar a registrarse?

3 meses después de la entrada en vigor de la ley, es decir, en mayo de 2016, este registro debe estar en funcionamiento. Se propone mientras tanto hasta entonces para preparar toda la documentación, obtener su licencia de vivienda y mapas turísticos, instalar AC y actualizar el hogar de acuerdo a las reglas. Si no se registra, la multa puede llegar a 150.000 euros.

¿Qué documentos se necesitan?

A continuación tiene los documentos necesarios para solicitar una licencia turística en Valencia.

1. PASAPORTE
2. Número NIE
3. SUMA (recibo del ayuntamiento)
4. CERTIFICADO DE HABITACIÓN o SOLICITUD DE LICENCIA
5. SEGUNDA OCUPACION
6. INFORME DE USO TURÍSTICO DEL AYUNTAMIENTO o
7. CERTIFICADO DE COMPATIBILIDAD
8. NÚMERO DE DORMITORIOS Y CAMAS (Ocupación máxima)
9. FORMULARIO DE SOLICITUD FIRMADO (se requiere firma original)
10. ESCRITURAS

¿Cuáles son las normas fiscales?

Las mismas que antes. Usted paga impuestos sobre el beneficio que ha obtenido después de deducir los gastos de la vivienda y de cualquier empresa de alquiler o similar.

Cuando usted alquila su propiedad siendo no residente en España debe pagar un impuesto de alquiler cada trimestre, en enero, abril, julio y octubre. Si sólo alquila la vivienda a corto plazo tendrá que presentar el impreso en el trimestre correspondiente.

Para calcular el impuesto se necesita la siguiente información:

1. NIE de cualquiera de los propietarios
2. El contrato de alquiler (en el caso de que sea alquiler a largo plazo) (copia)
3. Fechas de alquiler
4. Dinero recibido
5. Gastos de la propiedad:
6. Impuesto municipal (copia del recibo)
7. Gastos de comunidad
8. Seguro de la vivienda.

¿Tienen que firmar un contrato todos los inquilinos?

Sí, aunque sólo sea una noche, hay que firmar un contrato. Toda la documentación debe guardarse durante un año. Debe incluirse el nombre de la persona / empresa que alquila el alojamiento, así como el código, cuántas personas viven allí, la fecha de llegada y salida y un número de teléfono al que puedan llamar en caso de emergencia. No es necesario emitir una factura; basta con un recibo normal. El inquilino debe presentar un documento de identidad a su llegada.

Financiación de la compra de inmuebles

Liberación de capital

Si ya posee una propiedad y puede utilizarse para financiar la compra de un inmueble en España, se lo recomendamos. Es una forma barata de financiar una compra en España. Pero si por alguna razón quiere financiar su compra aquí en España, hay grandes oportunidades para hacerlo en los bancos españoles.

Préstamo inmobiliario en un banco español

Usted puede solicitar un préstamo para la propiedad que tiene la intención de comprar en España en un banco local español. Tenemos buenos contactos y una larga experiencia en el trato con bancos locales, por lo que podemos ayudarle a conseguir un préstamo en España. Los bancos que recomendamos son Sabadell, Deutsche Bank, Bankinter y CaixaBank. La mayoría de los bancos tienen personal que habla diferentes idiomas y están acostumbrados a trabajar con no residentes. En ese caso, el importe final de la hipoteca depende de la tasación. Muchos de nuestros clientes envían la información requerida al banco por correo electrónico y no tienen ningún contacto personal hasta que llegan a cerrar la compra, y todo ha sido arreglado y aprobado por correo electrónico con antelación.

A través del poder notarial que firmen con Javaloyes & Suarez les ayudamos en toda la tramitación de las hipotecas obteniendo las condiciones más ventajosas para Usted

Se dará cuenta de que la cooperación con los bancos españoles es agradable. Es muy personal, y puede ponerse en contacto directamente con el personal de su oficina bancaria por teléfono o correo electrónico. Aquí no hay contestadores automáticos. Usted tiene contacto con personas y no con máquinas.

Normalmente, un préstamo hipotecario español tiene un plazo de vencimiento de hasta 30 años para los no residentes. Sin embargo, el vencimiento depende de su edad (o de la edad media de los que piden el préstamo), ya que la mayoría de los bancos quieren que el préstamo se devuelva antes de que el prestatario cumpla 65 años. Se pueden hacer excepciones con respecto a este límite de edad, pero todo depende de su situación personal.

Tras la crisis financiera de 2008, los bancos se han vuelto más conservadores, pero siguen prestando dinero. Si tu nivel de ingresos te lo permite y puedes demostrar que puedes devolver fácilmente el préstamo, (intereses más amortización) entonces es posible conseguir un préstamo. El banco quiere asegurarse de que el importe del reembolso del préstamo no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Lo interesante es que los bancos sólo tienen en cuenta los tipos de interés actuales, que son históricamente bajos. No calculan futuros aumentos.

En casos ordinarios, es posible obtener un periodo sin amortización de hasta dos años, que puedes aprovechar en cualquier momento durante el plazo del préstamo.

La mayoría de los préstamos españoles se basan en un tipo variable, no fijo. Los préstamos se basan sobre todo en el índice EUR Ibor, que suele ser mejor que el IRPH, que ofrecen algunas cajas de ahorros. Aunque la diferencia entre lo que ofrece el banco es mayor en el índice EUR Ibor que en el IRPH, la elección del EUR Ibor suele ser más favorable. Puedes observar tú mismo la evolución de estos dos índices y decidir por ti mismo.

La cuantía del préstamo para no residentes, si se trata de una vivienda vacacional, suele ser como máximo del 60% del importe más bajo, ya sea de la tasación o del precio de compra declarado. Si no es residente, pero la vivienda objeto del préstamo debe ser su residencia permanente, la mayoría de los bancos prestan hasta el 70% del más bajo de los dos tipos. Si es residente en España y la propiedad será su residencia permanente, entonces puede pedir prestado hasta el 80%. Una de las primeras preguntas que debe hacer al banco es cuánto le prestarían. Algunos bancos dicen que van a prestar un alto porcentaje, pero luego dan una baja valoración de la propiedad por lo que el porcentaje efectivo que prestan es el mismo, que los otros bancos con menor porcentaje, pero con una valoración realista.

En el caso de los no residentes, el banco está más interesado en el nivel de ingresos que en el gasto total y en la propiedad de un inmueble fuera de las fronteras españolas. A los prestamistas españoles no parece importarles los ingresos por alquiler que se puedan conseguir con la propiedad que se pretende comprar.

El banco le pedirá la siguiente información

Copia de su pasaporte

1. Su número de NIE español (no es necesario para la primera inscripción)
2. La declaración de los dos últimos años
3. Sus 3 últimas nóminas
4. Datos bancarios de los últimos 6 meses de todas sus cuentas bancarias, incluidos fondos de pensiones, fondos de inversión y capital restringido
5. Si posee otra propiedad en España, una «nota simple» / acto jurídico actual para cada propiedad